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房地产调控有利上市房企中小房企不堪重压渐

2019-03-09 12:42:47

房地产调控有利上市房企 中小房企不堪重压渐出局

房地产调控的风声又来了。

部分城市住房公积金政策收紧的事实,加上新一轮房地产调控政策即将出台的传言,给了地产股及建材股重击。大盘亦应声而下,连收两根中阴线,调整意味浓厚。

关于房地产调控将出新招,春节前就有各种传言。传言是二套房贷首付比例提高、利率上调。传言尚待证实,而其对市场的影响已然产生。

这次调控政策如果近期出台,其时机耐人寻味。是本届政府的一次调控?还是新领导班子的次调控?不同的判断,可能会产生大相径庭的预期。

但不管是那一种情况,对于房地产调控这件事,委实需要认真检视。

自2003年以来,房地产已经历不下五轮调控。如果从房价看,很多人认为调控是失败的,甚至有 越调控越上涨 之评。但官方政策口径是不让房价大起大落,并未明言打压房价。

房地产究竟需不需要调控,如果需要,该如何调控?

房地产是特殊商品。 居者有其屋 是政治家的口号, 安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜 是诗人的诉求,温饱则是老百姓的基本需要。

对于这种特殊商品,政府不能放任不管,在市场机制失灵的领域和时期,加以调控是有必要的。

但房地产终究是商品,调控必须遵循经济规律。作为商品,其价格由供求关系决定,是基本的经济规律。

如果调控目标是房价,政府可以在供应端出手调节,其方法有二:一是加大土地出让;二是推出廉租房,直接增加二级市场的供应。

而我们看到的是,每逢调控,地方政府往往减少了土地出让,并一再延缓推出计划内的廉租房。

在需求端,调控政策主要是限购、限贷。这是对需求的强行压制。一旦调控放松,供应来不及跟上,需求报复性反弹。调控自然变 空调 。

多年来的房地产调控经历表明,人民群众对于房地产的消费需求,很可能被低估。

经济的本质是创造产品和服务,来满足人们的需求。何况房地产与中国经济、与地方财政,均是休戚相关。

至于政策调控,本就应该回归宏观层面。管住货币的闸门,比盯着一两个具体行业的价格波动,要从容得多。而以当前房价水平、货币投放节奏,一线城市的房价还要想大涨,亦无空间。

回到股市,房地产调控政策越严厉,长期来看越有利于上市房企。君不见,随着一轮轮调控,中小房企纷纷出局,房地产行业的集中度日益上升,上市房企的行业占有率日益提高。

这既是因为上市房企久经风雨,已积累了应对调控的丰富经验;也是和前述调控政策直接相关的。

当政府减少土地供应,则上市房企可以凭借更雄厚的资金实力,抢到为数不多的出让土地。如果货币政策收紧,则上市房企也比中小房企有更多的融资渠道,更好的信用资质。

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